В Греции, как известно, есть все. И Олимп, и проживающие там боги, и оливковые рощи, помнящие пение Орфея, и золотое руно, превратившееся в многочисленные магазины шуб, и море, по которому когда-то ходили аргонавты и которое сейчас бороздят яхты. Конечно, там есть и недвижимость, которую вполне можно купить, не будучи греком.

[more]Страна островов

По статистике Греция входит в число самых посещаемых стран Европы. Большая часть границ страны проходит по морю. Самой западной точкой является остров Корфу, южной - остров Крит, восточной - небольшой остров Кастелоризон. Примерно пятая часть территории - острова, между которыми плавали герои Одиссеи. Островов около 2000: было, где поселиться и коварным Амазонкам, и Сиренам, и Циклопам, и прочим героям древнегреческих мифов.

Лететь до этой мифологии из Москвы всего 3 часа. Почти все население Греции - православные христиане. В Греции средиземноморский климат и 300 солнечных дней в году. Самое интересное, что при бюджете, сопоставимым с ценой садового домика в ближайшем Подмосковье, можно присмотреть домик или квартиру в Греции, что мы и сделаем.

Запретные зоны

Недвижимость в Греции могут купить как граждане стран, входящих в ЕС, так и прочие жители Земли. Ограничение касается приграничных зон: там иностранцу тоже можно купить недвижимость, но только после официального разрешения бдительных властей. Таких зон хоть отбавляй: страна маленькая - куда ни пойди, кругом граница. Кроме того, есть ограничения, введенные с целью защиты природы и археологических памятников, которые действуют в отношении и греческих, и иностранных граждан. Так, запрещается разделять лесной массив между собственниками, возводя ограждения, или передавать в собственность части лесного массива третьим лицам. Кроме того, не разрешается приобретать в собственность береговую линию и прибрежную зону, а также  строить на участках, расположенных в природных заповедниках. Нельзя приобретать недвижимость, расположенную на охраняемой археологической территории, там также не разрешено строительство.

На участках, прилегающих к морю, строительство должно осуществляться не ближе минимального расстояния до моря. Последнее ограничение нам близко и понятно - прибрежная зона и для нас "священная корова" - вспомним незавидную судьбу снесенной деревни Пятница и угрозы замглавы Росприроднадзора Олега Митволя снести еще что-нибудь...

Вместо риэлтора - адвокат

Чтобы разобраться, не попадает ли присмотренный вами дом на какую-нибудь из запретных зон, разумнее всего обратиться к местному адвокату, который  точно лучше вас разбирается в греческом Земельном реестре или Реестре недвижимости. Впрочем, адвокат вам понадобится в любом случае - греческое законодательство требует его присутствия при нотариальном оформлении сделки, если кадастровая стоимость приобретаемой недвижимости превышает 29347,03 евро для Аттики, или 11738, 81 евро для остальных регионов. Даже если стоимость меньше, нанять адвоката рекомендуется, потому что именно он станет гарантом чистоты и процедурной правильности оформления подобной сделки.

Греческие адвокаты не только представляют каждую из сторон, подписывающих договор, но и составляют его проект и предоставляют все необходимые юридические консультации. Однако самое главное состоит в том, что в большинстве случаев недвижимость еще не внесена в систему Земельного кадастра, и адвокат покупателя должен произвести фактическую проверку в Реестре недвижимости и, во-первых, убедиться, что продавец действительно является полноправным собственником продаваемого объекта недвижимости. Неопределенность греческого законодательства и системы Реестра недвижимости привели к тому, что на практике необходимо проверить юридическую историю объекта недвижимости за последние 20 лет. Если продавец владел недвижимостью добросовестно на протяжении последних 20 лет, то он автоматически является полноправным собственником.

Специалист широкого профиля

Во-вторых, адвокат должен также убедиться, что недвижимость ничем не обременена (не заложена, и т.д.) и свободна от претензий. Далее адвокату необходимо выяснить, имеются ли законные разрешения на произведенные строительные работы и оплачены ли продавцом все причитающиеся налоги на недвижимость. Адвокат также зачастую играет решающую роль в успешном проведении переговоров между сторонами сделки.

Естественно, за этот набор услуг нужно платить. Греческий Кодекс адвокатов определяет сумму минимального вознаграждения адвокатов. Если стоимость продаваемой недвижимости до 44 тыс. евро, минимальный гонорар адвоката составляет 1%, если от 44021 до 1467 тыс. евро - 0,5%, свыше этой суммы - 0,4% от суммы сделки.

Адвокатский гонорар должен быть уплачен до удостоверения договора нотариусом, 35% от суммы гонорара удерживается соответствующей Коллегией адвокатов.

Следует отметить, что вышеуказанный гонорар покрывает только услуги по составлению проекта контракта и обязательное присутствие адвоката в процессе его подписания, но не фактическую и юридическую проверку, которая требуется в каждом деле в зависимости от его особенностей и сложности.

Регистрация по-гречески

При выборе дома желательно участие или хотя бы консультация инженера. Инженеров привлекают тогда, когда возникают сомнения относительно возможности получения строительной лицензии, если вы приобретаете земельный участок под строительство. Также инженер может подтвердить границы участка, либо сверить их с нотариальными документами. Он же знакомит вас с местными законами и ограничениями, которые могут касаться архитектурных особенностей будущего дома, допустимой высоты постройки, ограничений по его метражу.

После того как вы убедились, что документация у вашего будущего дома в порядке, что на выбранном земельном участке археологическая служба не обнаружила могил Эдипа или свитков судеб, написанных мойрами, а с продавцом вы договорились об окончательной цене, адвокат передает документацию в руки нотариуса.

После подписания документа всеми сторонами (продавец, покупатель, нотариус, адвокаты и т.д.) документ должен быть как можно скорее передан в соответствующий земельный реестр для его архивирования. Это важный этап процедуры, поскольку недвижимость переходит во владение покупателя с момента регистрации акта в соответствующем земельном реестре.

Лучше, чем оффшор

Помимо стоимости дома и услуг адвоката и инженера, придется заплатить за саму регистрацию и налоги. В настоящее время стоимость регистрации составляет 0, 475% от стоимости объекта недвижимости. Расходы оплачиваются покупателем. Однако по соглашению сторон возможно иначе распределить оплату этих расходов между сторонами. Налоги, связанные с передачей недвижимости в собственность другим лицам, тоже уплачиваются покупателем. Налог на приобретение недвижимости колеблется от 9 до 11%, и уплачивается перед подписанием нотариального контракта по передаче собственности.

Необходимо иметь в виду, что в отношении недвижимости уплачивается только один налог - на приобретение недвижимости. Налоги на владение недвижимостью законодательством не предусмотрены. Таким образом, заплатив налог при покупке, вы сможете все последующие годы спокойно жить в своем доме или квартире, не уплачивая других налогов. Для россиян, которые не любят портить себе настроение регулярной уплатой налогов, Греция - идеальная страна: купил входной билет - и живи на здоровье. Правда, если вы решили получать доход от своей недвижимости (например, сдать в аренду), то налоги с полученных доходов вам все же придется заплатить.
[/more]