Квартира принадлежала физическому лицу с 1991 года, в 2007 году она была приватизирована. В 2008 году квартира была продана. Можно ли считать, что квартира находилась в собственности более 3-х лет и не уплачивать НДФЛ? Или физическое лицо обязано уплатить НДФЛ в данной ситуации?
Согласно ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.
Следовательно, до сделки приватизации жилое помещение находилось в муниципальной (федеральной) собственности и было передано в собственность физического лица на основании вышеназванной сделки по приватизации жилого помещения.
В соответствии с п. 2 ст.218 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Пунктом 2 ст. 223 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ) предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ (Гражданский кодекс РФ), когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (Гражданский кодекс РФ). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (Налоговый кодекс РФ) при продаже жилых домов, квартир, включая ПРИВАТИЗИРОВАННЫЕ жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.
Если жилое помещение находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет, то есть с момента государственной регистрации права собственности прошло менее трех лет, то физическое лицо обязано исчислить и уплатить НДФЛ с суммы дохода от реализации имущества, превышающего 1 000 000 руб. (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (Налоговый кодекс РФ)).
Вместо имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить полученные от реализации имущества доходы на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (второй абзац пп. пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (Налоговый кодекс РФ)). Однако, как мы уже упоминали вначале, приватизация является бесплатной. Следовательно, налогоплательщик не понес расходов, связанных с приобретением продаваемого имущества. Поэтому уменьшить базу по НДФЛ в ситуации приватизации просто не на что.
Так как в рассматриваемой ситуации право собственности на квартиру было получено менее трех лет назад (в 2007 году), то при ее реализации в 2008 году налоговая база по НДФЛ (доход от реализации жилого помещения) уменьшается на имущественный налоговый вычет в размере, не превышающем 1 000 000 руб.
ВЫВОД:
Так как в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (Налоговый кодекс РФ) имеется в виду трехлетний срок, в течение которого имущество находилось в собственности налогоплательщика, исчисляться он должен с момента получения такого права, который определяется датой государственной регистрации права собственности на недвижимость. В рассматриваемой ситуации это право зарегистрировано только в 2007 году. Поскольку к моменту продажи квартиры не прошло трех лет с этой даты, налогоплательщик при реализации квартиры в 2008 году может получить только имущественный налоговый вычет в сумме не более 1 000 000 руб.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Галиуллин РусланОтвет проверил:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Волкова Юлия
Москва
