Новый жилищный кодекс

Приватизация жилья

В жилищном кодексе определен крайний срок приватизации жилья - 1 января 2007 года. При этом перевести свою жилплощадь в собственность могут только граждане, которым жилое помещение было предоставлено по договору социального найма до 1 марта 2005 года. Человек, получивший квартиру после указанной даты (в порядке улучшения жилищных условий или при переезде из сносимого дома), утратил право на ее приватизацию. Ранее гражданин, однажды уже использовавший право на приватизацию, мог зарегистрировать по месту своего постоянного жительства родственника и оформить жилье в его собственность. Нынешняя практика оформления договора передачи жилплощади в собственность не предполагает такой возможности. Этот запрет кажется спорным с правовой точки зрения, так как жилое помещение не предоставляется вселившемуся члену семьи по договору социального найма, происходит лишь изменение прежнего договора в части дополнения его субъектного состава новым лицом. Думается, что важные коррективы в решение данного вопроса способна внести судебная практика. Крайний срок - 1 января 2007 года - установлен и для так называемой "расприватизации" жилья, причем право на возврат объекта из частной в государственную или муниципальную собственность представлено не всем, а лишь гражданам, относящимся к категории малоимущих. Еще одно важное условие этой операции - жилое помещение, которое владелец желает расприватизировать, должно быть свободным от каких-либо обязательств, то есть не находиться в залоге, быть передано в ренту или иным образом обременено. В результате расприватизации жилплощади граждане утрачивают право собственности на квартиру и становятся ее нанимателями на основании заключаемого с ними соответствующей организацией или органом власти договора социального найма.

Обмен жилых помещений

Жилищный кодекс предусматривает возможность обмена неприватизированного жилья только на аналогичное по статусу, т.е. на неприватизированное. Иными словами, возрождаются прямые обмены через специализированные службы (в Москве это ГУП "Мосжилсервис" и его территориальные подразделения), существующие до возникновения рынка частной собственности, но практически вытесненные операциями по альтернативной купле-продаже приватизированных квартир. При совершении обмена расторгается прежний договор социального найма на ранее занимаемое жилое помещение и заключается новый - на полученное в порядке обмена жилье. Обменный ордер, являвшийся подтверждением произведенной операции с недвижимостью и главным основанием для вселения в квартиру, теперь не оформляется. Обмены социального жилья на жилые помещения частного жилищного фонда, возможность которых была предусмотрена Законом Российской Федерации от 24 декабря 1992 года "Об основах федеральной жилищной политики", в новом ЖК РФ не упоминаются. Это дает основание говорить об их запрете, в чем видится воля законодателя закрепить жилищный фонд социального использования за государством и не допустить его переход в частную собственность граждан. Ничего не говорится в Жилищном кодексе и о существовавшем ранее родственном обмене, когда стороны (члены семьи) обменивались правом пользования жильем (например, внук, проживавший вместе с родителями, совершал родственный обмен с бабушкой, в результате которого становился нанимателем ее квартиры, а бабушка переселялась к родителям внука). Надо полагать, теперь он также попадает в категорию запрещенных. Видимо, этот вопрос в дальнейшем будет уточнен законодателями или решен в ходе судебной практики.

По вопросам прямого обмена неприватизированных квартир граждане могут обращаться в специализированную обменную службу ГУП "Мосжилсервис" по телефонам:

1. Автоматизированная справочная тел.: 681-19-50

2. Оформление обмена жилых помещений по Москве и Московской области тел.: 681-96-10

3. Оформление обмена иногороднего жилья тел.: 681-22-03

4. Оформление договоров найма, поднайма, аренды тел.: 684-33-59

5. Телефоны территориальных подразделений ВАО: 681-71-24 ЮАО, ЮВАО: 681-11-71 ЮЗАО, ЗАО: 688-41-65 Зеленоград: 535-35-39

Преимущественное право покупки

Узаконенное правило о преимущественном праве покупки продаваемой комнаты в коммунальной квартире. До принятия Жилищного кодекса РФ данный вопрос не был урегулирован и вызывал достаточно острые дискуссии среди юристов, разделившихся на два лагеря - сторонников и противников распространения соответствующей нормы ст. 250 Гражданского кодекса РФ (о преимущественном праве покупки доли в общей деловой собственности) при совершении сделок по отчуждению комнат в коммунальных квартирах. При этом обе стороны имели не мало серьезных аргументов в защиту свое позиции. Судебная практика также не отличалась единообразием: даже в пределах Москвы одни суды принимали решения в пользу соседей по коммунальной квартире, требовавших перевода прав покупателя комнаты на себя, другие отказывали в удовлетворении подобных исков. Отныне не может быть никакой двусмыслицы: при продаже гражданином комнаты собственники других комнат в квартире имеют преимущественное право покупки объекта при прочих равных с остальными потенциальными приобретателями условиях. При этом, согласно закону, продавец обязан в письменной форме известить владельцев соседних комнат о намерении реализовать жилье, указав цену помещения и иные существенные условия продажи. Если в течение одного месяца они не приобретут комнату на предложенных ее собственником условиях или не оформят письменных отказ от покупки, жилье может быть продано любому лицу на тех же условиях, которые были указаны в извещении соседям. В случае если комнаты соседей не приватизированы, то соответствующее уведомление о продаже жилплощади необходимо направлять не нанимателям, а владельцу того жилищного фонда, к которому относятся эти помещения (например, полномочия владельца муниципального жилья в столице осуществляет Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы). Аналогичные требования распространяются на отчуждение комнаты по договору мены. В типовое уведомление соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире следует включать следующие пункты:

-цена комнаты;

-способ и порядок расчетов;

-срок подписания договора купли-продажи жилья;

-условия внесения аванса;

-форма заключения договора(простая письменная или нотариальная);

-возложение затрат по сделке. В уведомлении указывается, что в случае отказа от приобретения комнаты на указанных условиях и в установленный срок она может быть продана третьим лицам.

Выкуп комнат в коммунальных квартирах

Нормы нового Жилищного кодекса значительно усложняют процесс выкупа комнат в коммунальных квартирах. На освободившуюся жилплощадь теперь могут претендовать на безвозмездной основе (то есть бесплатно) всего лишь две категории граждан: в первую очередь те, которые проживают в данной квартире и могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в улучшении жилищных условий; во вторую - люди, которые могут быть признаны малоимущими и обеспечены общей площадью менее существующей нормы. При предоставлении человеку свободной комнаты между ним и владельцем данного жилищного фонда заключается договор социального найма. При отсутствии указанных выше претендентов свободное жилье в коммунальной квартире может быть предоставлено по возмездному основанию (путем купли-продажи) гражданам, обеспеченным общей площадью на одного члена семьи менее действующей нормы предоставления. В качестве правоустанавливающего документа новому хозяину жилплощади выдается свидетельство о государственной регистрации права собственности на данное жилье. Если нет никого, удовлетворяющего описанным условиям, комната заселяется очередником района (округа) в установленном законом порядке на основании договора социального найма. Таким образом, теперь гражданину, желающему выкупить у города свободную комнату и располагающему необходимыми финансовыми средствами, может быть отказано в удовлетворении его просьбы, если он не проживает в коммунальной квартире, не является нуждающимся и малоимущим, а также обеспечен достаточным количеством общей площади по нормам, установленным законодательством соответствующего субъекта РФ. Это положение нового Жилищного кодекса, так же как и в случае с прямыми обменами, выводит из обращения на рынке недвижимости значительный объем жилплощади, оставляя ее в "социальном резерве" местных органов власти.

Предоставление социального жилья

Новый Кодекс уменьшает число очередников на улучшение жилищных условий. Теперь Социальное (бесплатное) жилье государственного или муниципального жилищного фонда будет предоставляться только малоимущим (с Учетом суммарного размера совокупного дохода членов семьи и стоимости их имущества, находящегося в общей собственности и подлежащего налогообложению) и нуждающимся (с позиции обеспеченности общей площадью по установленным нормам) гражданам. Минимальную норму жилья - показатель, являющийся основанием для постановки на учет в очередь на улучшение жилищных условий, и норму предоставления, исходя из которой очередники будут получать новое жилье, определяют органы власти субъектов РФ. В настоящее время правительством Москвы разработан проект Закона "Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещения", в котором предусмотрены следующие нормы учета и предоставления жилплощади:

- постановка на учет - 9квадратных метров общей площади на одного человека для отдельных квартир и 12 квадратных метров общей площади для коммунальных помещений;

- предоставление жилья - 16 квадратных метров общей площади на одного человека. При этом с учетом конструктивных особенностей объекта норма может быть повышена, но не более чем в два раза. Семья, состоящая из двух человек, имеет право на квартиру общей площадью от 32 до 42 (48 в случае, если проживающие не являются супругами) квадратных метров. Семье из трех граждан предоставляется жилое помещение общей площадью от 48 до 60 (64) квадратных метров, из четырех и более человек - строго по 16 квадратных метров на одного члена семьи. Несмотря на то, что с 1 марта 2005 г. формируется новая очередь претендентов на социальное жилье, старая, существовавшая до введения в действие ЖК, не распускается и имеет приоритетное право на получение жилплощади

Операции с лицевым счетом

С принятием нового Жилищного кодекса Российской Федерации исчезла еще одна весьма распространенная операция на рынке жилья. В прошлом остался раздел лицевых счетов граждан, проживающих в одной квартире, который до недавнего времени лежал в основе образования коммунальных жилых помещений. Раньше договор социального найма можно было изменить, разделив лицевой счет квартиросъемщиков по соглашению между ними либо в судебном порядке. В результате такой операции граждане получали в пользование конкретные изолированные жилые помещения в квартире, на которые открывались отдельные лицевые счета, и могли распоряжаться ими в соответствии с предоставленными законом правами (обменять, приватизировать и т.д.). Квартира же в итоге приобретала статус коммунального жилья, и операции с ней регулировались соответствующими нормами российского законодательства. Можно предположить, что такой вариант решения жилищных проблем показался властям чересчур "архаичным", что отразилось в положениях нового Жилищного кодекса РФ. В настоящее время закон разрешает проводить в этой области лишь две операции:

- объединять лицевые счета граждан (например, в случае создания семьи жильцами, являющимися самостоятельными нанимателями разных комнат в одной квартире);

- изменять сам договор социального найма путем переоформления финансового лицевого счета на другого дееспособного члена семьи, зарегистрированного в данном жилом помещении (последний в таком случае становится ответственным квартиросъемщиком).

Таким образом, это положение нового Жилищного кодекса направлено против увеличения количества коммунальных квартир.

Для изменения ответственного нанимателя или объединения лицевых счетов гражданам нужно обращаться в жилищные отделы управлений муниципального жилья своих административных округов со следующим основным пакетом документов:

1. Заявление, подписанное заявителем и членами его семьи, в котором отражено их согласие со сменой нанимателя (или согласие на объединение лицевых счетов).

2. Документы, удостоверяющие личность заявителя и членов его семьи.

3. Документы, подтверждающие родственные отношения (свидетельство о рождении, свидетельство о смерти, свидетельство о заключении/расторжении брака и т.д.).

4. Выписка из домовой книги.

5. Копия финансового лицевого счета.

О правах собственника квартиры

Прежнее законодательство сводило на нет правомочия собственника по распоряжению своим жилым помещением, если в нем были зарегистрированы другие лица. Ведь получение их фактического согласия на продажу жилья зачастую не представлялось возможным или требовало исполнения целого ряда дополнительных условий. Поиск же покупателя на квартиру "с начинкой" (обремененную правом пользования третьими лицами) был обречен если не на полную неудачу, то на многомесячный труд без гарантии результата. Для приобретателя существовал риск того, что члены семьи продавца откажутся сняться с регистрационного учета после заключения сделки, и новому владельцу не остается ничего другого, как решать данную проблему в суде. При этом было практически невозможно выселить пользователя, который перед сделкой не подписал нотариальное обязательство об освобождении жилплощади, так как в законе (ст.292 и ст.558 ГК ФР.) существовала норма о сохранении за членами семьи собственника права пользования жильем после его продажи.

Таким образом, владелец жилого помещения оказывался в положении заложника проживавших с ним домочадцев и фактически не мог свободно распоряжаться своей собственностью. Теперь члены семьи собственника (его супруг, дети и родители), имеющие право пользования жилплощадью, утрачивают его при прекращении семейных отношений с владельцем жилья (ст. 31 ЖК РФ), а также при отчуждении квартиры (ст. 292 ЖК РФ). При этом ЖК РФ предусмотрел исключение из этого правила. Оно касается лиц, которые были зарегистрированы в квартире на момент ее приватизации, но по каким-то причинам не стали собственниками (например, ввиду добровольного отказа от приватизации или вследствие реализации права на приватизацию жилья по другому адресу). На указанных граждан норма ст.31 ЖК РФ не распространяется, т. е. они не утрачивают право на жилплощадь даже в случае прекращения семейных отношений с владельцем жилого помещения.

Уже есть прецеденты судебных решений, согласно которым бывшие члены семьи владельца квартиры были признаны утратившими право пользования этой жилплощадью и выселены. Возможно, что формирующаяся судебная практика позволит прекратить мытарства людей, много лет, не имевших возможности решить жилищные вопросы по той причине, что по данному адресу был зарегистрирован (прописан) экс-супруг (особенно безвыходной выглядела ситуация, когда последний после прекращения семейных отношений выезжал за границу или в неизвестном направлении).

Выселение граждан из жилых помещений

В ЖК РФ предусмотрено три варианта выселения граждан из социального (неприватизированного) жилья:

1. Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма. Данное решение принимается в случае, если дом, в котором проживает наниматель жилья, подлежит сносу; объект переводится в нежилой фонд или признан непригодным для проживания, а также в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией здания. В такой ситуации наниматель и члены его семьи получат другое жилье в пределах данного населенного пункта (в столице - в черте своего округа, кроме ЦАО и Зеленограда), равнозначное ранее занимаемому по общей площади и количеству комнат.

2. Выселение с предоставлением иного жилого помещения по договору социального найма производится судом в случае, если наниматель и члены его семьи в течение 6 месяцев без уважительных причин не оплачивают жилье и коммунальные услуги. В качестве альтернативы гражданам предоставляется помещение по нормам общежития, то есть 6 квадратных метров жилой площади на человека.

3. Выселение без предоставления другого жилья производится по решению судебных органов в случае систематического нарушения ответственным квартиросъемщиком и членами его семьи прав и интересов соседей по дому, бесхозяйственного обращения с жилым помещением, использование его не по назначению. Кроме того, аналогичным образом могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми признано судом невозможным. В данном случае налицо ужесточение требований законодательства - раньше было практически невозможно выселить гражданина из квартиры (даже при всех вышеуказанных нарушениях).

Изъятие жилого помещения

Изменился порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Этот вопрос является сейчас особенно актуальным в связи с проводимыми правительством Москвы работами по расширению проезжих частей, строительству новых трасс и дорожных развязок, а также масштабной реконструкцией ветхого жилого фонда. Урегулирование данной ситуации полностью переведено в область товарно-денежных отношений – жилое помещение, расположенное на необходимом государству муниципалитету земельном участке, может быть изъято у собственника только путем выкупа. При этом орган власти, принявший решение об изъятии данного жилья, обязан письменно уведомить об этом владельца не менее чем за один год до самой процедуры. Выкупная цена объекта определяется по согласованию с его собственником. При подсчете данной суммы учитываются следующие показатели: реальная рыночная стоимость жилплощади, а также все убытки, причиненные изъятием, включая расходы на переезд, поиск другого жилья, оформление на него права собственности и другие факторы. Стоит отметить, что ЖК предполагает возможность и «натурального обмена» - по договоренности с владельцем ему может быть предоставлено иное жилое помещение с зачетом его стоимости и выкупную цену. В случае несогласия собственника с решением об изъятии объекта или с установленной выкупной ценой вопрос разрешается в судебном порядке. Кроме того, в ЖК РФ появилась новая форма, касающаяся порядка изъятия земельного участка под жилым домом в случае признания того аварийным и подлежащим сносу. Если уполномоченным органом вынесено в отношении здания подобное решение, владельцы обязаны снести его в разумный срок. При невыполнении данных требований земельный участок и все частные помещения в доме подлежат изъятию для муниципальных нужд, а собственники получают выкупную цену.

Перепланировка и переустройство помещений

В новом ЖК подробно описаны положения, касающиеся перепланировки и переустройства жилплощади. Переустройство представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования и требует внесения соответствующих изменений в технический паспорт помещения. Перепланировка жилья – изменение его конфигурации, которое также должно быть отражено в техническом паспорте объекта. И переустройство, и перепланировка проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Для получения такового собственник должен представить в уполномоченный орган следующие документы: заявление о переустройстве и/или перепланировке по утвержденной форме; правоустанавливающие документы на жилье (оригиналы и нотариально заверенные копии); оформленный в установленном порядке пакет переустройства или перепланировки; копии поэтажного плана и экспликации, полученные в БТИ; письменно оформленное согласие всех членов семьи нанимателя (если пользование помещением осуществляется по договору социального найма); заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры (если квартира находится в доме, имеющем такого рода ценность). Согласно ЖК, решение о согласовании или об отказе в нем должно быть принято в течение 45 дней со дня получения документов от заявителя. За самовольную (то есть без разрешения компетентного органа) перепланировку или самовольное переустройство жилого помещения предусмотрена ответственность. В таком случае хозяин обязан в разумный срок привести квартиру в прежнее состояние. Если это не сделано, суд по иску органа, осуществляющего согласие, может принять решение о продаже объекта с публичных торгов или расторжении договора социального найма. Однако если в результате проведенных работ не нарушаются права других граждан, человек может попросить суд оставить помещение перепланированным и узаконить сделанные изменения.

Теперь граждане самостоятельно могут лишь проводить косметический ремонт, устанавливать и разбивать антресоли, заменять без переноса на другое место водопровод и инженерные коммуникации. С надзорными органами необходимо согласовать разборку ненесущих и несущих перегородок, устройство проемов в любых стенах, строительство внутренних лестниц, изменение конструкции полов, оконных и дверных проемов, формы балконов, а также установку кондиционеров и ТВ-антенн. Разрешения на перепланировку выдают окружные отделения государственной жилищной инспекции Москвы.